BGH: Ein gewerblicher Grossvermieter hat nicht immer einen Anspruch auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten

Posted on 7. Oktober 2010

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Nach Auffassung des Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 06.10.2010 ist es einem gewerblichen Großvermieter in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen zuzumuten, ein Kündigungsschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Beauftragt er trotzdem einen Rechtsanwalt, muss ihm der Mieter die dadurch entstehenden Kosten nicht erstatten.

Eines der grössten Unternehmen der deutschen Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet, kündigte seinen fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen Mietrückstand mit 2 Monatsmieten. Im Rahmen der anschliessenden Klage wurden neben der unproblematisch zuzusprechendne Räumung und Herausgabe der Wohnung auch Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 402,82 € begehrt.

Sowohl die Vorinstanzen als auch der BGH entschieden, dass Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Mieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen sind. Sofern es sich wie in der entschiedenen Konstellation um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handelt, bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung keiner anwaltlichen Hilfe. Dies gilt auch dann, wenn der Großvermieter nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt.

Es sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der BGH 2 Punkte herausgestrichen hat, die erfüllt sein müssen, damit sich ein Vermieter keiner anwaltlichen Hilfe bedienen darf:

1. es muss sich um einen gewerblichen Grossvermieter handeln, der innerhalb seiner umfangreichen Organsiation über genügend Fachwissen verfügt.

2. es muss sich um einen tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall handeln.

In allen anderen Fällen – und dies dürfte die bei weitem überwiegende Zahl sein – sind die Anwaltskosten durch den vertragswidrig handelnden Mieter nicht nur für den Prozess, sondern auch für die vorgelagerte aussergerichtliche Kündigung zu übernehmen.

BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09
AG Wiesbaden – Urteil vom 6. April 2009 – 93 C 8201/08 (29)
LG Wiesbaden – Urteil vom 18. September 2009 – 2 S 38/09

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